良好な土地の選び方

注文住宅の最大のメリットは、自分好みに自由に設計できることです。間取りやデザインはもちろん、屋根のデザインや窓の配置、庭やウッドデッキといった外構の設計まで、自分が思い描く理想の家を建てられるのが、マンションや建売住宅にはない大きな魅力です。

しかし自由に建てられるとは言え一定の制約はあり、何でも自由にできるわけではありません。特に敷地の向きや形状、接道状況など、土地に起因する制約は多く、言わば土地を選んだ段階で、建てられる建物の大きさや間取りはある程度決まってしまうと言っても過言ではありません。

家づくりを大きく左右する「土地選び」。いい土地・悪い土地の見分け方などを知っておきましょう。

まず大切なのはシンプルな建物が建てやすい土地であることです。シンプルな建物とは、建物の構造が単純であること、つまり直線・直角の柱や壁で構成された四角形に近い建物です。逆にシンプルでない建物とは、1階と2階の形状が大きく異なるものや、極端なコの字型やL字型の建物、壁のラインが凸凹しているものなどです。狭い敷地に無理やり3階建を建てたり、日当たりの悪い敷地で中庭から採光を取ろうとしたりすると、このような複雑なプランになりがちですが、こうした建物は間取りの自由度が下がる上、施工に手間がかかり建築費が上がります。できるだけシンプルな四角形に近い建物を建てられる土地を選びましょう。

2つ目は、上下水道、電気、都市ガスなどのインフラが整っている土地です。敷地内に配管の引き込みがあればベストですが、少なくとも前面道路に埋設管がある土地を選びましょう。前面道路に埋設管があれば、接続工事にそれほど費用はかかりませんが、離れた場所にある管から延長するとなると多額の費用がかかります。

また下水道が整備されていない地域では、汚水を排水するための「浄化槽」の設置が必要となり、都市ガスがない地域ではコストの高いプロパンガスを使用することになります。

土地を選ぶ上で災害に対するリスクも重要なポイントです。地震に対しては「地盤の硬さ」が重要ですし、水害に対しては「土地の高さ」が大事になります。こうした災害リスクについては、市区町村などが発行しているハザードマップなども確認しておきましょう。

言うまでもなく、日照・通風は家づくりにとても重要な要素ですが、敷地の周囲に高い建物があると、日照・通風が遮られる可能性があります。必ず現地で土地の向きや周辺環境を確認しましょう。

家を建てた後に隣地に高い建物が建って日当たりが悪くなってしまった等、購入後の環境変化についても注意しておきましょう。例えば土地の前面が道路や河川、公共施設（公園など）などの場合、将来高い建物が建つ可能性は低いでしょう。また都市計画や協定で建物の高さが制限されている地域では、良好な住環境が保たれやすいと言えます。

用途地域とは、都市計画法に基づき地域ごとに建てられる建物の種類や用途について定めたルールです。例えば「住居専用の地域に大規模な工場は建てられない」というように、その地域の環境や暮らしを考慮した用途地域が定められています。つまり、用途地域を確認すれば、購入する土地の周辺に、将来どんな施設が建築される可能性があるかを知ることができます。

現在、用途地域は「住居系」「商業系」「工業系」の3系統・13地域に分かれています。住宅はほぼすべての地域で建築可能ですが、住環境という面では、まず住居系の地域を中心に探してみることをおすすめします。なお、下表は概ね下にいくほど規制が緩くなり、建てられる建物の種類や用途が増えていきます。また用途地域図は市区町村等のホームページから閲覧することができます。

土地が四角形に近い整形地は、建物が無駄なく配置できます。

不整形地では、建物の周辺にデッドスペースができたり、狭小地では建物の一部が斜めになったりします。不整形部分を駐車場や庭として活用することもできるので設計時の工夫が求められます。

南側に接道する土地では、隣家との間に道路を挟むため、日照が確保しやすく敷地を有効に使えるメリットがあります。しかし南側に玄関を設けなければならないため、日当たりのよい南面をフルに使えないという難点もあります。また、道路に面する側にはフェンスを設けるなど、プライバシーにも配慮する必要があるでしょう。

一方、北側に接道する土地では、日照を確保するために南側にある程度の空間を空ける必要がありますが、玄関が北側になりますので、南面をフルに使った間取りが作れます。南側の隣家が近いケースでは、リビングを2階に配置するなどの工夫が必要になるでしょう。

2方向の道路に接道する土地（角地）は、住宅を建てる上でとても恵まれた条件となります。道路に囲まれて日当たりがよい上、玄関や駐車場などが配置しやすく、プランの自由度が高くなります。（ただし土地価格はやや高くなります）

このように道路から奥まった土地に、道路に通じる通路状の敷地（路地状部分）を設けて接道している土地を「旗竿地」と呼びます。旗竿地は建物に囲まれるので日当たり・通風を確保しにくいというデメリットがありますが、道路に面していないので静かで、通路部分を駐車場や花壇等に活用できます。また価格が安くなるというメリットもあります。

一般的に土地の間口（道路と接している幅）が広い土地ほど、プランの自由度が高くなります。

逆に間口が狭く奥行きのある土地では、玄関や階段の位置がほぼ固定されてしまうため、プランの自由度は低くなります。また、隣家に挟まれる部分が大きく、採光が取りにくいという難点もあります。

同じ面積でも、土地の間口と奥行のバランスによって、間取りはまったく違ったものになりますので注意しましょう。